Обзор методов оценки
Центр: 120000/120=1000 руб.
Новосиликатный.: 91300/120=760 руб.
Южный: 104000/130=800 руб.
Расчёт: стоимость за аренду квартиры в месс./на площадь квартиры
Независимо от усилий арендодателя в любое время доход собственника может пострадать от неплатёжеспособности арендодателя из-за необходимости срочного ремонта помещений.
С учетом состояния объекта потеря от недоиспользования составляет определённый процесс. Эксплуатационные расходы - это периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.
Ставка капитализации может быть рассчитана методом прямой капитализации или методом прямого сопоставления.
Таблица 5
Расчёт стоимости доходным подходом
|
Потенциальный валовый доход Убытки от неплатежей, руб. Действительный валовый доход, руб. Расходы, руб. Чистый операционный доход, руб. Коэф. капитализации, % Чистая текущая стоимость, руб.1094400 21888 87552 2626.56 84925.44 13 653272 |
Расчёты:
ПВД= Общ.площадь* стоимоть 1 кв.м. аренды=120*760= 1094400 руб.
Убытки от неплатежей= ПВД*2%=1094400*0,02=21888руб.
ДВД=ПВД- Убытки от неплатежей=109440 - 21888=87552руб.
Р=ДВД* 3%=87552*0.03= 2626.56руб.
ЧОД=ДВД-Р=87552 - 2626.56= 84925.44рублей.
Ккап=13%
Чист.текущ.ст-ть =ДВД/Ккап.=84925.44 /0,13 = 653272 рублей.
. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
Согласование-это анализ альтернатив заключения о стоимости оцениваемого объекта, полученных, как правило, на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки.
Таблица 6
Согласование результатов
|
Показатели |
3.п. |
Д.п. |
Ср.п. |
|
Достоверность и полнота информации |
0,8 |
0,7 |
0,9 |
|
Допущения |
0,1 |
0,3 |
0,1 |
|
Способность учитывать намерения |
0,5 |
0,5 |
0,4 |
|
Способность учитывать конъюнктуру |
0,3 |
0,5 |
0,4 |
|
Способность учитывать размер |
0,4 |
0,7 |
0,6 |
|
Среднее |
0,42 |
0,54 |
0,48 |
По каждому из подходов определяется средневзвешенный коэффициент, который учитывается в таблице №7.
Таблице 7
Определение окончательной рыночной стоимости объекта
|
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Рыночная стоимость | ||||||
|
V1 |
Q1 |
V |
V2 |
Q2 |
V |
V3 |
Q3 |
V |
V |
|
1224387.5 |
0,42 |
514242.75 |
1238333.33 |
0,54 |
668699.99 |
653272 |
0,48 |
313570.56 |
1496513.3 |
Еще статьи по экономике
Анализ кредиторской и дебиторской задолженности предприятия на примере ООО ЭРАН
Переход российской экономики на рыночные условия хозяйствования поставил
коммерческие организации перед необходимостью объективной оценки финансового
состояния, платежеспособности и надежности сво ...
Совершенствования структуры предприятия, расчет технико-экономических показателей на примере ОАО ТМНУ
В современной рыночной экономике огромное влияние на эффективность предприятия влияет то, на сколько быстро руководство предприятие может реагировать на изменение ситуации на рынке. Вместе с руководством доволь ...
Социально-экономические системы как предмет современного исследования
Понимание «Системы» возникло еще в древности. Демокрит, положивший начало
материалистическому атомизму, определял фундаментальные категории
естествознания, такие как целое, элементы и связь между ...