Обзор методов оценки
Центр: 120000/120=1000 руб.
Новосиликатный.: 91300/120=760 руб.
Южный: 104000/130=800 руб.
Расчёт: стоимость за аренду квартиры в месс./на площадь квартиры
Независимо от усилий арендодателя в любое время доход собственника может пострадать от неплатёжеспособности арендодателя из-за необходимости срочного ремонта помещений.
С учетом состояния объекта потеря от недоиспользования составляет определённый процесс. Эксплуатационные расходы - это периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.
Ставка капитализации может быть рассчитана методом прямой капитализации или методом прямого сопоставления.
Таблица 5
Расчёт стоимости доходным подходом
|
Потенциальный валовый доход Убытки от неплатежей, руб. Действительный валовый доход, руб. Расходы, руб. Чистый операционный доход, руб. Коэф. капитализации, % Чистая текущая стоимость, руб.1094400 21888 87552 2626.56 84925.44 13 653272 |
Расчёты:
ПВД= Общ.площадь* стоимоть 1 кв.м. аренды=120*760= 1094400 руб.
Убытки от неплатежей= ПВД*2%=1094400*0,02=21888руб.
ДВД=ПВД- Убытки от неплатежей=109440 - 21888=87552руб.
Р=ДВД* 3%=87552*0.03= 2626.56руб.
ЧОД=ДВД-Р=87552 - 2626.56= 84925.44рублей.
Ккап=13%
Чист.текущ.ст-ть =ДВД/Ккап.=84925.44 /0,13 = 653272 рублей.
. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
Согласование-это анализ альтернатив заключения о стоимости оцениваемого объекта, полученных, как правило, на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки.
Таблица 6
Согласование результатов
|
Показатели |
3.п. |
Д.п. |
Ср.п. |
|
Достоверность и полнота информации |
0,8 |
0,7 |
0,9 |
|
Допущения |
0,1 |
0,3 |
0,1 |
|
Способность учитывать намерения |
0,5 |
0,5 |
0,4 |
|
Способность учитывать конъюнктуру |
0,3 |
0,5 |
0,4 |
|
Способность учитывать размер |
0,4 |
0,7 |
0,6 |
|
Среднее |
0,42 |
0,54 |
0,48 |
По каждому из подходов определяется средневзвешенный коэффициент, который учитывается в таблице №7.
Таблице 7
Определение окончательной рыночной стоимости объекта
|
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Рыночная стоимость | ||||||
|
V1 |
Q1 |
V |
V2 |
Q2 |
V |
V3 |
Q3 |
V |
V |
|
1224387.5 |
0,42 |
514242.75 |
1238333.33 |
0,54 |
668699.99 |
653272 |
0,48 |
313570.56 |
1496513.3 |
Еще статьи по экономике
Технико-экономические показатели механического участка
Данная деталь « Рычаг », относится к классу рычагов. К деталям класса рычагов относятся: рычаги, тяги серьги, вилки, балансиры, шатуны.
Рычаги являются звеньями системы машин, аппаратов, ...
Технико-экономическое обоснование совершенствования технологического процесса изготовления детали
Совершенствование технологического процесса имеет большое значение. От правильности его совершенствования может зависеть рентабельность предприятия, трудоемкость изготовления продукции, себестоимость продукции, ...
Анализ использования трудовых ресурсов в сети кафе Бургер
В развитии общественного производства и повышении его
эффективности ведущая роль, наряду с научно-техническим прогрессом принадлежит
трудовым ресурсам. Только при наличии опытных рабочих и специал ...